Paris, le 08 novembre 2022 – Le marché immobilier a été très bon après le covid, mais a ralenti depuis juin 2022. Pour rappel, l’année 2021 a battu tous les records, même s’ils ont en réalité été enregistrés la fin de l’euphorie durant L’été. de 2021. Quant à 2022, le premier trimestre a démarré sur les chapeaux de roues, malheureusement la situation n’a pas duré. Les augmentations de prix sont garanties ! Depuis mars, la demande de prêts hypothécaires a diminué, même si elle reste à un niveau élevé. La vérité est que le problème est ailleurs : la hausse des taux d’intérêt et le taux de vêtements à bloquer !

Meilleurtaux présente son 35ème Observatoire du Crédit Immobilier, un bilan de l’année 2022, ainsi que les prévisions pour 2023.

Quelques enseignements clés :

2021 : une année divisée

En 2021, le nombre de demandes de crédit immobilier soumises à Meilleurtaux était de 691 000, soit une augmentation de 1,1 % par rapport à 2020.

explique Maël Bernier de Meilleurtaux.

Mais en 2021 il a été réduit de moitié avec un retour à un état plus « normal » dès le début de l’été 2021.

2022 : une demande de crédit à un niveau élevé mais un ralentissement depuis juin

Le début d’année 2022 s’est montré très fort et meilleur que le dernier semestre 2021. Malgré l’incertitude qui se profile (liée au contexte géopolitique actuel), le besoin d’achat reste quasiment inchangé et des données très étroitement liées.

Mais à la fin de l’année, le nombre de demandes déposées a chuté. Le nombre total de dossiers (à fin octobre) est d’environ 557 000. Il est tombé à 7,8% par rapport à la période de référence en 2021.

Rétrospective des taux entre octobre 2021 et octobre 2022 : une augmentation en 4 paliers

En un an, les taux ont augmenté de plus de 100 points de base, passant d’une moyenne comprise entre 0,90% et 1,10% à 2,30% aujourd’hui. Le changement a eu lieu en mars 2022. Détails (sur les prêts à 20 ans) :

Nous nous retrouvons maintenant dans une situation similaire à 2015

a déclaré Maël Bernier, directeur des communications et porte-parole de Meilleurtaux.

Le point sur les taux de crédit immobilier

Depuis mars, les prix n’ont cessé d’augmenter. Actuellement en novembre 2022, le taux moyen pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans est de 2,30 %, pour des mensualités de 1 040 € et le coût total de la dette est de 49 703 €.

Quant aux OAT 10 ans, la hausse ultra-rapide est associée au plus haut depuis avril. Les OAT sont généralement plus élevées que les prêts personnels. C’est une situation insoutenable pour les investisseurs.

Taux d’endettement : l’impact de la hausse des taux

En octobre 2022, la hausse des prix entraînera une baisse des revenus de placement de plus de 10% en 1 an (-13% depuis janvier 2021).

Aujourd’hui « seulement » 58% des dossiers respectent l’exigence maximale de 35%, près de 69% l’an dernier (octobre 2021) et 72% en janvier 2021 !

Selon les dossiers non finançables, ils représentent près de 30% des dossiers, pour 22% en octobre 2021 et 21% en janvier 2021.

Un couple gagne 4 000 € par mois et une assurance à 0,34 % à 50 % sur chaque tête. Leur mensualité maximale est de 35% d’endettement, comme le dit la loi. Ici, ce couple peut effectuer des remboursements mensuels jusqu’à : 1 400 €. En janvier 2022, avec un taux de 1,10 %, le couple peut emprunter 285 000 €.

Reprenons le même exemple, mais ici avec une hausse des taux : 2,30 % en octobre 2022. Pour le même prêt de 285 000 €, la mensualité pour ce couple s’élève à 1 563 €. Ensuite, le taux d’endettement est encore plus élevé, atteignant 39 %. Ce dossier n’a pas pu être financé.

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En octobre 2022, si ce couple souhaite toujours emprunter tout en économisant la même mensualité de 1 400 € pour honorer la dette, avec la hausse des taux, la capacité d’emprunt tombe à 255 000 €, soit 30 000 € de moins en 10 mois !

Le succès de la loi Lemoine

Comme le montre le graphique ci-joint, malgré un marché immobilier moins puissant, la demande d’assurance augmente, sous l’influence indéniable de la loi de Lemoine.

La loi Lemoine prévoit (entre autres modifications) que les prêteurs peuvent changer d’assurance-crédit à tout moment pendant le processus de prêt.

Le besoin d’une assurance distincte pour les nouveaux prêts a diminué à mesure que le nombre de transactions a diminué. Aujourd’hui, la résiliation représente 80 % des sinistres en assurance, seulement 60 % en 2021, même si la loi Lemoine n’a été appliquée pour la résiliation partielle « que » en septembre. Des candidats à la résiliation étaient également attendus début juin et août.

Un couple de 33 ans avec un prêt de 300 000 € sur 25 ans signé en novembre 2020, avec un prêt de 1,30 % et une assurance de 0,30 % (100 % sur + gros versements, 50 % sur autre).

Le coût mensuel de l’assurance est de 112,50 € sur le capital d’emprunt, soit une somme de 31 050 € sur les 23 années restantes.

1/ Premièrement : renégocier l’assurance emprunteur à partir de 0,15 % (équivalent) sur l’investissement (soit 289 777 €) avec un coût mensuel de 56 €. L’économie totale est de 15 594 €.

2/ La seconde : renégociation de l’assurance emprunteur à partir de 0,15% (quotité en cours + part de 100% dans chaque tête) sur l’investissement (soit 289 777€) et tarif mensuel 72€. Les économies sont toujours à 11 178 € bien que le stock soit meilleur !

Un couple de 45 ans avec un prêt de 200 000 € sur 20 ans signé en novembre 2020, un prêt de 1,10 % et une assurance de 0,45 % (100 % sur le versement maximum) et le 0,40 % à (quotité de 50 %) . à un autre).

Le coût de l’assurance mensuelle est de 75 € + 33 €, soit 108 € par mois, soit un total de 23 328 € sur les 18 années restantes.

1/ Premièrement : renégociation de l’assurance emprunteur de 0,38% (versement supérieur avec la même quotité) et 0,36% (versement inférieur) sur l’investissement (soit 181 920€) pour un coût mensuel de 58€ + 27€ = 85€ par mois ou 18 360 € sur les 18 années restantes. L’économie totale est de 4 968 €.

2/ La seconde : renégociation de l’assurance emprunteur de 0,38% (emprunteur 1) (quotité actuelle + 100% quote-part sur chaque tête) + 0,36% (emprunteur 2) (100%) sur l’investissement (soit 181 920 €) avec une coût mensuel de 58 € + 54 € = 112 € par mois, soit 24 192 € sur les 18 années restantes. Dans ce cas, il n’y a pas d’acompte, mais il vaut mieux utiliser le quota pour seulement 4 € de plus par mois.

10 ans d’historique pour mieux comprendre et anticiper ?

Si l’on remonte à 2008, pendant la crise, les taux étaient supérieurs à 5 %. Le nombre de transactions annuelles est de 550 000 (dernier). Quelques années plus tard, en 2012, les taux chutent à 3,90 % et les transactions grimpent à 655 000. En 2015, les taux sont à plus de 2,40% et les transactions grimpent à 769.000. 1,05% le nombre de transactions à exploser avec plus d’un million de tokens jusqu’à 1 100 000.

De toute évidence, il existe une corrélation claire entre les intérêts et le volume des transactions. Plus les taux sont bas, plus il y a de transactions, l’inverse est également vrai. 2022 suivra-t-elle cette voie ? Un bon début d’année devrait amortir la chute, mais il n’amortira pas une baisse significative du volume des transactions !

Conclusion

Hausse des taux, déréglementation, le début de 2023 sera le même, que la fin de 2022, avec une grosse baisse des transactions.

Côté prix, ils ne sont pas stables et vont continuer à augmenter, certainement plus de 3% au premier semestre 2023.