Contrôle des loyers : l'expérience grandeur nature américaine sur laquelle le gouvernement aurait dû méditer avant de se souvenir

Effets pervers

Effets pervers

Une expérimentation grandeur nature de contrôle des loyers a été menée dans les villes de Saint-Paul et de Minneapolis, deux grandes villes américaines d’une même aire métropolitaine. Après l’adoption d’une loi pour contrôler les loyers, les permis de construire ont chuté de 84 % à Saint-Paul, au profit de Minneapolis.

Atlantico : Dans le Minnesota, Saint Paul et Minneapolis sont les deux grandes villes d’une même agglomération. Saint Paul a passé une loi pour contrôler les loyers, pas Minneapolis. Quelles ont été les conséquences de cette décision ? Qu’observe-t-on entre les deux villes ?

Marc de Basquiat : Sans se perdre dans le détail des provisions techniques, on ne peut qu’être frappé par le graphique publié par MinnPost, commenté par le journaliste Bill Lindeke. La ville de Saint-Paul, mettant en place un contrôle des loyers, a vu tripler le nombre de logements initiaux, tandis que sa voisine, choisissant une politique plus souple, a vu doubler les chantiers de construction de logements.

Figure 1 – Nombre moyen mobile sur 6 mois de permis de construction de logements multiples – Source : États-Unis Département du logement et du développement urbain

Tous les économistes sont à la rencontre de tels cas réels évidents, prouvant que l’idée d’encadrement des loyers va à l’encontre des effets attendus et de tout bon sens économique.

Au fait, quels étaient les motifs de saint Paul pour se lancer dans une politique apparemment aussi désastreuse ? Avouons-le : ce n’était pas un projet porté par le maire Melvin Carter, mais le résultat d’une action militante menée par le collectif HENS (Housing Equity Now Saint Paul) qui a remporté une majorité sur une échelle très simple.

Essentiellement, ses motivations – hautement louables – étaient les suivantes : « La pénurie actuelle de logements locatifs résidentiels et les niveaux de location actuels ont un effet néfaste sur la santé, la sécurité et le bien-être d’un nombre important d’habitants de San. Paul, en en particulier ceux qui appartiennent à des familles à revenu faible à moyen. L’essentiel de la mesure votée en novembre 2021 tient en quelques mots : « Aucun bailleur ne peut prétendre à une augmentation de loyer de plus de 3% par an sur le loyer mensuel existant. » Aucune exception n’a été faite pour les rénovations et les nouvelles constructions, ni pour les logements loués après qu’ils soient restés vacants.

Avec une inflation américaine supérieure à 3 % depuis un an, les propriétaires ont vu la valeur de leurs propriétés chuter, supprimant toute incitation à construire de nouveaux logements locatifs. Comment être surpris ?

Dans quelle mesure les résultats observés dans les deux villes montrent-ils les effets pervers du contrôle des loyers de manière plus générale ?

L’idée du gel des loyers est l’un des serpents de mer des politiques économiques, opposant les partisans d’un État autoritaire à ceux qui proposent de réguler plus délicatement les marchés, pour ne pas se priver de leur vertu d’auto-ajustement entre eux. une multiplicité d’offres et de demandes. Comme la mesure mise en place à Saint-Paul est simpliste, elle illustre sans ambiguïté sa nocivité. Peut-on qualifier l’analyse en reconnaissant la vertu dans d’autres formulations plus subtiles ?

C’est notamment le cas de la ville de Paris, où Anne Hidalgo a imposé en 2019 un dispositif cadre qui articulait trois montants (en euros par mètre carré) selon un maillage de la ville en 80 quartiers. De plus, la mise à jour des baux entre les baux doit suivre l’indice de référence des baux (IRL). Quelqu’un peut-il partager une lecture positive de cet ensemble de règles ?

L’affichage d’un « loyer de référence » est certes vertueux, informant bailleur et locataire d’un standard réputé fiable (la localisation médiane constatée dans le quartier), aidant à sa négociation. De même, l’introduction d’un « loyer réduit » (de 30 %) donne une justification lorsque les parties choisissent – pour des raisons dont elles sont responsables – de fixer un prix inférieur à la norme recommandée. La loi définit également un « loyer de référence majoré » (de 20 %) que le bailleur s’interdit de dépasser sous peine de sanctions.

L’économiste juge positif un dispositif pas trop contraignant (moins de 10 amendes prononcées par an), qui contribue à réduire l’asymétrie d’information entre le locataire et le bailleur. Le danger serait d’évoluer vers un instrument d’orientation du niveau des loyers, instaurant un contrôle politique de la « localisation de référence augmentée » pour chacun des 80 quartiers et renforçant les sanctions. Ce faisant, la rentabilité économique des investissements immobiliers deviendra tellement incertaine que de nombreux acteurs s’éloigneront du secteur, proche des financières à moyen terme.

Bruno Le Maire a déclaré « Nous mettons en place un bouclier loyer (…) Les loyers n’augmenteront pas, pendant un an, de plus de 3,5% ». Dans quelle mesure cette décision, faite pour répondre à l’inflation, va-t-elle avoir des effets différents de ceux escomptés si l’on en croit l’exemple du Minnesota (et tant d’autres) ?

A proprement parler, il semble difficile de prétendre lutter ainsi contre l’inflation, un indice statistique calculé par l’Insee à partir d’un panier de biens et services où les loyers ne pèsent que 6%. Alors qu’il est difficile de contrôler les effets de la chaîne de la hausse des prix de l’énergie, le gouvernement cherche des moyens d’en atténuer les conséquences pour les plus vulnérables. 40% des familles locataires de leur résidence principale sont évidemment plus touchées que les propriétaires qui ont vu leur bien gonfler pendant les deux années du Covid-19. La proposition du ministre des Finances est donc d’abord et avant tout une façon d’aborder le soutien public aux familles à faible revenu.

Alors, quelle serait la modalité concrète de cette limite de 3,5% d’augmentation des loyers ? S’agit-il d’établir un pilotage politique de l’indice des revenus locatifs (IRL) ? L’IRL n’a pour l’instant été établi que, « par la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation sans tabac et sans loyers ». L’IRL se fera-t-il désormais dans un bureau à Bercy, en lien avec Matignon et l’Elysée ?

Comme pour l’encadrement des loyers à Paris, la déclaration de Bruno Le Maire illustre la tentation que peuvent avoir les responsables politiques de décréter des indices économiques voulus, de les imposer aux agents économiques, au lieu de les laisser prendre des décisions rationnelles en marge des tendances macroéconomiques.

Le professeur Yoland Bresson l’a souvent dit quand on parle du degré de redistribution souhaité dans un pays comme la France : quand on s’éloigne des fondamentaux, « l’économie sera vendue ! « On l’a vu à Saint Paul, dans le Minnesota. On évite de déclencher le même genre de correction à l’échelle de Paris ou du pays. »

Mots-Clés

Bruno Le Maire, Saint-Paul, Minnesota, locataire, Minneapolis, contrôle des loyers, USA, expérience, permis de construire, logement neuf, Paris, Anne Hidalgo, propriétaire

Quel ensemble est appelé Mégalopolis ?

Quel ensemble est appelé Mégalopolis ?

En urbanisme, une mégalopole est un ensemble de très grandes agglomérations dont les espaces périurbains finissent par fusionner. Elle compte plusieurs dizaines de millions d’habitants sur un territoire pouvant atteindre plusieurs centaines de kilomètres de long.

Comment s’appelle la mégalopole nord-américaine ? La mégalopole américaine ou BosWash (également conçue par Bosnywash et Bos-Wash Corridor) désigne un ensemble d’espaces urbains du nord-est des États-Unis, qui s’étend sur plus de 800 miles entre Boston et Washington et est économiquement lié à la fois par les moyens de transport. et communiquer.

Où se trouve la Mégalopolis ?

Megalopolis faisait à l’origine référence à l’agglomération qui s’étend le long de la côte atlantique de Boston à Washington. Cette ville longtemps urbanisée se distingue par ses dimensions spatiales, plus de 700 kilomètres séparent Boston de Washington et par son poids démographique, compte plus de 45 millions d’habitants.

Quels sont les 3 mégalopole ?

Il existe actuellement trois mégalopoles : la mégalopole américaine (de Boston à Washington), la mégalopole d’Europe centrale (de Londres à Milan) et la mégalopole japonaise (de Tokyo à Fukuoka).

Comment savoir si une ville est une métropole ?

Comment savoir si une ville est une métropole ?

Une ville peut être considérée comme une métropole : concentration d’une population relativement importante, soit plus de 3 000 000 d’habitants dans le cas des métropoles à rayonnement international.

Pourquoi une ville est-elle une métropole ? La métropole est une grande ville dont l’activité et le pouvoir de décision s’étendent sur un très grand territoire. Elle s’affirme par son dynamisme économique, politique, financier et culturel, et sa capacité à travailler en réseau.

Quelle ville sont des métropoles ?

10 métropole 1er janvier 2015 Une première étape a été franchie avec une nouvelle carte de France qui comprend 10 nouvelles métropoles : Rennes, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Brest, Lille, Rouen, Grenoble, Strasbourg et Montpellier.

Quelles sont les caractéristiques d’une métropole ?

Une métropole est un EPCI à fiscalité propre qui associe plusieurs communes, d’un seul tenant et sans enclave, dans le but d’élaborer et de réaliser un projet d’aménagement et de développement économique, écologique, éducatif, culturel et social de son territoire. .

Quels critères permettent de définir une métropole ?

La métropole est avant tout un ensemble urbain de grande importance qui exerce des fonctions de commandement, d’organisation et d’impulsion sur un territoire et qui permet son intégration au reste du monde. Il anime un système urbain plus ou moins complexe avec une hiérarchie imbriquée.

Quel est l’autre nom de l’endive ?

Quel est l'autre nom de l'endive ?

Chicorée Witloof ou endive. L’« endive de Bruxelles » ou « l’or belge » ou le « chicon » est né par hasard au 19ème siècle.

Quel est l’autre nom de l’orque ? Un autre nom pour l’épaulard.

Pourquoi on dit chicon ?

Le mot « chicon » vient du mot latin pour chicorée, « cichorium intybus ». Car la plante, joliment surnommée « la perle du Nord », est née d’une racine de chicorée.

Est-ce que l’endive est une salade ?

Cette salade est aussi appelée chicorée en Belgique et dans le nord de la France ; cependant, dans l’Ouest de la France, le terme « chicon » fait parfois référence à la laitue romaine. Cette plante est aussi appelée chicorée à gros choux de Bruxelles ou chicorée de Witloof.

Quelle est la famille de l’endive ?

Botaniquement parlant, l’endive est une chicorée ! Comme le genre Lactuca (dont est issue la laitue cultivée), le genre Cicorium appartient à un groupe de la famille des Astéracées (par exemple les Composées) dont les fleurs sont toutes en langues : le groupe Liguliflora.

Comment s’appelle le frère de Rémus ?

Comment s'appelle le frère de Rémus ?

Romulus et son frère jumeau Remus sont les enfants de la vestale Rea Silvia et du dieu Mars.

Qu’en est-il du poids ?

Comment s’appelle un vendeur de bonbons ?

Le pâtissier est, depuis le XIXe siècle, un artisan spécialisé dans la pâtisserie, la fabrication de produits comestibles dont le sucre est un composant essentiel – hors confitures, marmelades et marmelades – et qui finit par les rendre commerciaux.

Comment s’appelle une brèche dans un glacier ?

L’iceberg s’est érodé pour former une fissure en forme de U au niveau de l’eau ou à proximité, avec deux colonnes ou pointes. Bloc de glace glaciaire émergeant de 16 à 45 m et de 61 à 120 m de long.

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